சொத்து தகராறுகளைத் தவிர்ப்பது எப்படி

இந்தியாவில் பெரும்பாலான மாநிலங்களில் சொத்து தகராறுகள் அதிகமாக உள்ளது.

அதுவும் குறிப்பாக தமிழ்நாட்டில் சொத்து தகராறுகள் பெரிய ஆபத்தான கிரிமினல் வழக்காக கூட சில சமயங்களில் மாறிவிடுகிறது.

இரு தரப்பிற்கும் கருத்து வேறுபாடு காரணமாக சண்டைகள் ஏற்படுவதால் மக்கள் நீதிமன்றத்தின் படிகளுக்கு நியாயமான தீர்ப்பை தேடி வருகிறார்கள்.

இந்த தகராறுகளை எப்படி தவிர்ப்பது என்பதை தொடர்ந்து தெரிந்து கொள்வோம்

*சொத்து தகராறு என்றால் என்ன?

சொத்து தகராறுகளை தவிர்ப்பது எப்படி

சொத்து தகராறை எவ்வாறு தீர்ப்பது

சொத்தில் எல்லைப் பிரச்சனையைத் தீர்க்க சிறந்த வழி எது?

நீதிமன்ற வழக்கு இருக்கும் போதே சொத்தை விற்க முடியுமா?

எனது அண்டை வீட்டுக்காரர் எனது சொத்தை உரிமை கோருவது சாத்தியமா?

இரண்டு சகோதரர்களுக்கு இடையேயான சொத்து தகராறுகள் எளிதில் தீர்க்கப்படுமா?

நிலத் தகராறு என்றால் என்ன?

சொத்து தகராறு என்றால் என்ன?

சொத்து தகராறு என்பது சொத்து சம்பந்தப்பட்ட இரு தரப்பினருக்கு இடையே ஏற்படும் கருத்து வேறுபாடாகும்.

இந்த கருத்து வேறுபாடுகள் பல்வேறு வகைப்படும் அவற்றில் சில சொத்து தகராறுகளை விளக்காமாக கூறியுள்ளேன்

1. சொத்து எல்லை தகராறுகள்,
2. கட்டுமானப் பழுதுபார்ப்புக்கான தடை தகராறுகள்,
3. முறையான உரிமை கேட்டு தகராறுகள்,
4. சொத்தை அபகரித்தல் சார்ந்த தகராறுகள்,
5. ஒப்பந்த மீறலால் ஏற்படும் சொத்து தகராறுகள் சொத்து தகராறு
6. ரியல் எஸ்டேட் மோசடி,
7. இணை உரிமையாளர்களுக்கிடையேயான தகராறுகள் அல்லது கூட்டுச் சொத்து உரிமை தகராறுகள் – சொத்து தொடர்பான குடும்ப தகராறுகள்,
8. பத்திரத்தில் குறிப்பிட்ட நிபந்தனை நடைமுறைகளை செய்யாமல் மீறினால் தகராறு ஏற்படும்.

இதுப்போன்ற மேலே குறிபிட்டவை அனைத்தும் சொத்து தகராறுகளுக்கான பொதுவான காரணங்களாகும். இவற்றை ஒவ்வொன்றாக விரிவாக பார்ப்போம்

1. சொத்து எல்லை தகராறுகள்.
   நில உரிமையாளருக்கு தெரியாமல் அவரது சொத்தில் எல்லை கல்களை மாற்றினாலோ அல்லது புதிய எல்லை கல்லை போட்டாலோ அது இரு தரப்பினரிடையே தகராறை ஏற்படுத்தும் எல்லை பிரச்சனை இருக்கிறது என்றால் இரு தரப்பினரும் தங்களுடைய சொத்தை அளந்து சரி செய்து கொள்ளலாம் இதில் உடன்பாடில்லை என்றால் நீதிமன்றத்தில் வழக்கு போட வேண்டும்.
2. கட்டுமானப் பழுதுபார்ப்புக்கான தடை தகராறுகள்.
   சொத்துக்களில் கட்டுமானங்கள் செய்வதிலோ கட்டுமானத்தில் பழுது பார்க்கும் செயலில் ஈடுபடும் போது இன்னொரு தரப்பினருக்கு அதில் இடைஞ்சலோ அசவுகரியமாகவோ இருந்தால் அதை நிறுத்த சொல்லியோ தடை கேட்டோ தகராறு ஏற்ப்படும் இதை தவிர்க்க நீதிமன்ற வழக்கு போடலாம்.

நீதிமன்றம் மூலமாக இந்த தடை உத்தரவை பெறலாம்

3. முறையான உரிமை கேட்டு தகராறுகள்.
   உங்களுடையா சொத்தின் உரிமையை அனுபவத்தை வேறொரு நபர் சொந்தம் கொண்டாடும் போது அந்த சூழ்நிலையில் உங்களுடைய முறையான உரிமையை நிரூபிக்க தகராறு ஏற்படுகிறது. இவ்வாறாக சொந்துக்கள் மீதான தனது உரிமையை நிரூபிக்க வேண்டிய கட்டாயம் ஏற்பட்டால் நீதின்றத்தை அணுகலாம்.
4. சொத்தை அபகரித்தல் சார்ந்த தகராறுகள்.
   உங்களுடைய சொத்தை வேறு நபர் அபகரிப்பது அல்லது அபகரிக்க முயற்சித்தால் அதை தடுத்து உங்களுடைய அனுபவத்தில் இருக்கிற சொத்தை பாதுகாக்க நீங்க தகறாரில் ஈடுபட வேண்டியிருக்கும் இந்நிலையில் நீங்கள் நிதிமன்றத்தில் வழக்கு போடலாம்.
5. ஒப்பந்த மீறலால் ஏற்படும் சொத்து தகராறுகள்.
   ரியல் எஸ்டேட் வாங்கப்படும்போதோ, விற்கப்படும்போதோ (விற்பனைக்கான தகராறு சொத்து) அல்லது குத்தகைக்கு விடப்படும்போதெல்லாம் (நில உரிமையாளர் மற்றும் குத்தகைதாரருக்கு இடையிலான தகராறுகள்) ஒப்பந்தம் சம்பந்தப்பட்டது. குத்தகைதாரர்கள் தங்கள் வாடகையை சரியான நேரத்தில் செலுத்த ஒப்புக்கொள்கிறார்கள் மற்றும் குத்தகையில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள நிபந்தனைகளைப் பின்பற்றுகிறார்கள்; நில உரிமையாளர்கள் பராமரிப்பு வழங்க ஒப்புக்கொள்கிறார்கள் மற்றும் குத்தகைதாரரை சொத்தைப் பயன்படுத்த அனுமதிக்கிறார்கள்; சொத்து தகராறு சட்டத்தின்படி சொத்தின் உரிமைகளுக்கு ஈடாக ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை விற்பனையாளருக்கு செலுத்த வீடு வாங்குபவர்கள் ஒப்புக்கொள்கிறார்கள். யாராவது தங்கள் கடமைகளை நிறைவேற்றத் தவறினால், அவர்கள் ஒப்பந்தத்தை மீறியதாகக் கண்டறியப்படலாம், மற்ற தரப்பினர் அவர்களின் இழப்புகளுக்கு ஈடுசெய்ய இழப்பீடு கோரலாம்.
6. சொத்து தகராறு ரியல் எஸ்டேட் மோசடி.
   ரியல் எஸ்டேட் உட்பட எந்தத் துறையிலும் மோசடி நடக்கலாம். ரியல் எஸ்டேட் மோசடி என்பது ஒரு பரிவர்த்தனைக்கு ஒரு தரப்பினர் தங்கள் சொத்தை ஏமாற்றும் வகையில் விளம்பரப்படுத்துவது மற்றும் சொத்தின் நிலை தொடர்பான உண்மைகளை அடக்குவது போன்ற மற்றொரு தரப்பினரைக் காயப்படுத்துவது. சர்ச்சைக்குரிய சொத்துக்களைத் தவிர்க்கவும்.
7. இணை உரிமையாளர்களுக்கிடையேயான தகராறுகள் அல்லது கூட்டுச் சொத்து உரிமை தகராறுகள் – சொத்து தொடர்பான குடும்ப தகராறுகள்.
   சகோதரர்களுக்கிடையே நிலத்தகராறு என்பது இந்தியாவில் ஒரு பொதுவான நிகழ்வு. ஒன்றுக்கும் மேற்பட்ட நபர்கள் ஒரே சொத்துக்களை கூட்டு பட்டா சொத்தாக வைத்திருக்கிறார்கள். சகோதரர்களுக்கும் சகோதரிகளுக்கும் இடையிலான சொத்து தகராறு அல்லது பங்குதாரர்கள் சொத்து பிரச்சனையில் இணை உரிமையாளர் மோதல் ஏற்படலாம். எடுத்துக்காட்டாக, சொத்துச் செலவுகளில் நியாயமான பங்கை விட அதிகமாக பங்குகள் சரியாக பிரிக்கபடவில்லை என்றால் உரிமையாளருக்கு ஏற்படும் இழப்பிற்கு நீதிமன்ற வழக்கு போடலாம் பங்குகள் நீதிமன்ற உத்தரவின் பேரில் சரியாக பிரிக்கப்படும்.
8. பத்திரத்தில் குறிப்பிட்ட நிபந்தனை நடைமுறைகளை செய்யாமல் மீறினால் தகராறு ஏற்படும்.
   ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைக்கு ஒரு தரப்பினர் ஒப்பந்தத்த பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள நடைமுறையை செய்யத் தவறினால் சொத்து தகராறு உருவாகலாம். குறிப்பிட்ட நடைமுறையை பின்பற்றி கருத்து வேறுபாடுகளைத் தீர்ப்பதற்குப் பதிலாக மீறும் தரப்பினர் தங்கள் கடமைகளை நிறைவேற்ற தவறியதால் ஒப்பந்த மீறல்கள் ஏற்படலாம் இதைளச் சரி செய்ய நீதிமன்ற வழக்கு போடலாம்.

உதாரணமாக : சொத்துகளுக்கு செல்லும் பாதை சம்மந்தமான பத்திரங்களில் நடைமுறைகளும் நிபந்தனைகளும் குறிப்பிடப்பட்டு இருக்கும் அதன்படி ஒரு நபர் நடக்க தவறினால் தகராறு ஏற்படும்.
சொத்து தகராறுகளை தவிர்ப்பது எப்படி?

முதல் படியில் இருந்தே சட்ட விதிகளை பின்பற்றுவது எதிர்காலத்தில் எந்த பிரச்சனையும் ஏற்படாமல் இருக்க உதவும்.

சொத்துக்களை வாங்கும் முன் 30 வருடங்களுக்கான சொத்து பரிவர்த்தனைகளை ஆராய வேண்டும்.

வங்கியிலோ அல்லது வேறு இடங்களிலோ அடமானம் எழுதி கொடுத்து இருக்கிறார்களா என்று பார்க்க வேண்டும்.

சொத்தின் வகையைப் பொறுத்து, பரம்பரைச் சொத்தில் முதலீடு செய்வதற்கு முன், தேவையான அரசு அல்லது வருவாய்ப் பதிவுகளில் பயனாளியின் பெயர் மாற்றப்பட்டிருப்பதை உறுதிசெய்யவும். உயில் அல்லது வாரிசுச் சான்றிதழ் போன்ற – அல்லது ஏதேனும் பரஸ்பர ஒப்பந்தத்தின் மூலம் அத்தகைய சொத்து, தேவையான வாரிசுச் சான்றுடன் மாற்றப்பட்டது என்பதை உறுதிப்படுத்தவும். உயில் இல்லையென்றால், பொருந்தக்கூடிய வாரிசுச் சட்டங்களின்படி சொத்து ஒதுக்கப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதிப்படுத்தவும்.

முத்திரைத் தாள்களில் உள்ள தேதி, தலைப்பு ஆவணம் மாற்றப்பட்ட தேதியுடன் ஒத்துப்போகிறது என்பதை உறுதிப்படுத்தவும்.

உங்கள் வீட்டுத் திட்டம் முனிசிபல் கார்ப்பரேஷனின் பல்வேறு துறைகளிடமிருந்து தேவையான அனைத்து அனுமதிகளையும் பெற்றுள்ளதா என்பதை உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள். ஏதேனும் உரிமங்கள் தேவைப்படுகிறதா என்பதைப் பார்க்க, சரியான துறைகளுடன் சரிபார்க்கவும். இப்படி ஒரு சொத்தை வாங்கும் போதே சரி பார்த்து வாங்கினால் பின்னாளில் சின்ன பிரச்சினைகள் வருவதை தடுக்கலாம்.

சொத்து தகராறை எவ்வாறு தீர்ப்பது?
சொத்து தகராறுகளைத் தீர்ப்பதற்கு உங்களுக்கு இரண்டு விருப்பங்கள் உள்ளன: பரஸ்பர புரிதல் அதாவது பேச்சுவார்த்தை மூலமாக பிரச்சனைகளை முடிப்பது அல்லது நீதிமன்றத்திற்குச் செல்வது. சொத்து தகராறைத் தவிர்ப்பதற்கு அல்லது தீர்ப்பதற்கான சில உத்திகள் இங்கே:

உங்கள் சொத்தில் அதிக திறந்தவெளி உள்ள பகுதியில் வசிக்கிறீர்கள் என்றால், வேலியைப் பயன்படுத்துவது அல்லது “தனியார் சொத்து” என்ற பலகையை வைப்பது உதவலாம். இதனால் உங்களுடைய சொத்து ஆக்கிரமிக்கபடுவதை தடுக்கலாம்.

வேலியோ அறிவிப்பு பலகையோ பயன்படுத்துவதன் மூலம் அல்லது அதைச் சுற்றி வேலிகள் அமைப்பதன் மூலம் ஊடுருவும் நபர்கள் அங்கீகாரம் இல்லாமல் உங்கள் சொத்துக்குள் நுழைவதைத் தடுக்கலாம். இது கருத்து வேறுபாடு ஏற்படுவதற்கான வாய்ப்பையும் குறைக்கும்.

நில அளவையாளர் மூலமாக சொத்தை அளக்கலாம் நில அளவையாளர் சராசரி நபரை விட சொத்தின் அளவுகளை பற்றி அதிக அறிவைக் கொண்டுள்ளார் மற்றும் உங்கள் சொத்து எல்லைகளை நன்கு புரிந்துகொள்ள உங்களுக்கு அவரால் உதவ முடியும். நீங்களும் உங்கள் அண்டை வீட்டாரும் சட்டப் போராட்டத்தில் ஈடுபடாமல் இருக்க, உங்கள் சொத்துக் எல்லை கோட்டின் சரியான நீளத்தைக் கண்டறிய நில அளவையாளர் உங்களுக்கு உதவலாம்.

சொத்து பிரச்சனை அடி பிடி பிரச்சினையாக மாறுவதற்கு முன் அருகிலுள்ள போலிஸ் ஸ்டேஷனில் புகார் கொடுத்து பிரச்சனையை தீர்க்க முடியும்.

சொத்து பிரச்சனை நிலமை கைமீறி நீதிமன்ற வழக்காக மாறிவிட்டால் ஒருவேளை உங்கள் பக்கத்து வீட்டார் உங்களுக்கு எதிராக நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்து இருந்தால் நீங்கள் சட்டரீதியான நடவடிக்கையில் ஈடுபட வேண்டும். உங்களுக்கு எதிராக நோட்டிஸ் அனுப்பபட்டால் பதில் நோட்டிஸ் ஒன்றினை வழக்கறிஞரின் ஆலோசனைப்படி உங்கள் எதிர் கட்சிக்கு அனுப்ப வேண்டும். மேலும் சொத்து வழக்கை நீதிமன்றத்தில் வழக்கறிஞர் மூலமாக நடத்துங்கள்.

சொத்து தகராறுகளை நீதிமன்றம் அல்லது வழக்கறிஞர்கள் மற்றும் போலிசால் மட்டும் தான் சரி செய்ய முடியும் என்றில்லை நீங்களே பேசி கூட முடிவு எடுக்கலாம் சாமாதன பேச்சு வார்த்தை எப்போதுமே சிறந்த முறைதான்.

நீதிமன்றத்தில் வழக்கு நிலுவையில் இருக்கிறது என்றால் சமாதனம் பேச முடியுமா என்றால் ஆம் நிச்சயமாக முடியும் இதற்கு தான் லோக் அதாலத் என்ற சமரச மையம் நீதிமன்றத்தில் இருக்கிறது இதில் வழக்கை சமரசமாக முடிக்க வேண்டும் என்ற தரப்பினர் இதை மெம்மோ மூலமாக சம்மந்தப்பட்ட நீதிமன்ற வழக்கில் நீதிபதியிடம் தெரியபடுத்தி வழக்கில் சமரசம் பேசலாம் இதற்கு கட்டணம் கிடையாது மேலும் இந்த லோக்அதாலத் தில் வழக்கை இரு தரப்பும் சமாதனமாக முடித்துக் கொண்டால் வழக்கை தாக்கல் செய்த போது வாதி கட்டணமாக செலுத்திய நீதிமன்ற கட்டணம் திருப்பி வழங்கப்படும். மேலும் இந்த லோக் அதாலத் மூலமாக கிரிமினல் மற்றும் சிவில் வழக்குகளில் சமரசம் செய்து கொள்ளலாம்.

இந்தியாவில் உள்ள சொத்து தகராறுகளின் அளவு திகைக்க வைக்கிறது இந்தியாவின் சிவில் நீதிமன்றங்களில் நிலுவையில் உள்ள வழக்குகளில் சுமார் 66% சொத்து மோதல்கள் மட்டுமே உள்ளன. இந்தியாவின் உச்ச நீதிமன்றத்தால் விசாரிக்கப்படும் அனைத்து வழக்குகளிலும் முக்கால்வாசி வழக்குகள் ஒரே விஷயத்துடன் தொடர்புடையவை. உலகின் இரண்டாவது அதிக மக்கள்தொகை கொண்ட நாடாக இருக்கும் இந்தியா போன்ற வளரும் நாட்டின் வளர்ச்சிக்கு நிலம் மிகவும் முக்கியமானது என்பதால், ஒரு தேசமாக நமக்கு இந்த பிரச்சினைக்கான பதில்களைக் கண்டுபிடிப்பது மிகவும் முக்கியமானது. சொத்து பரிவர்த்தனைகளில் ஈடுபடும்போது ஒருவர் கவனமாக இருந்தால், நிறைய பிரச்சினைகளை தீர்க்க முடியும்.

சொத்துக்களை வாங்குவதற்கு முன் வழக்கறிஞரிடம் அந்த சொத்தில் ஏதாவது வில்லங்கம் இருக்கிறதா என சட்ட ஆலோசனைப் பெறுவது நல்லாது இதானால் உங்களால் கண்டுபிடிக்க முடியாத சட்ட பிரச்சனைகளை அவரால் கண்டுபிடித்து உங்களுக்கு ஆலோசனை வழங்குவார் இதனால் வில்லங்கம் இல்லாத சொத்தை நீங்க பெற முடியும்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

1. சொத்தில் எல்லைப் பிரச்சனையைத் தீர்க்க சிறந்த வழி எது?
   எல்லை பிரச்சனைப் பற்றி உங்கள் அண்டை வீட்டாரிடம் பேசுவது அதைத் தீர்க்க உதவும். உங்கள் சொத்தின் வரம்புகளைக் கண்டறிந்து, விஷயத்தை சுமுகமாகத் தீர்ப்பது சிறந்தது. விஷயங்கள் கைக்கு மீறி நடந்தால், உங்கள் உள்ளூர் காவல் நிலையத்தில் புகார் செய்யலாம்.
2. நீதிமன்ற வழக்கு இருக்கும் போதே சொத்தை விற்க முடியுமா?
   முடியாது, பிரச்சினை தீர்க்கப்படும் வரை, வழக்கு முடியும் வரை சர்ச்சைக்குரிய சொத்தை விற்க முடியாது.
3. எனது அண்டை வீட்டுக்காரர் எனது சொத்தை உரிமை கோருவது சாத்தியமா?
   உங்கள் அனுமதியின்றி 12 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக உங்கள் சொத்தில் வசிக்க அனுமதிக்கப்பட்டிருந்தால் அல்லது அதில் ஒரு பகுதியை வைத்திருந்தால் மட்டுமே அண்டை வீட்டுக்காரர் உங்கள் நிலத்தை உரிமை கோர முடியும். இது உங்கள் அண்டை வீட்டாரிடம் உரிமை உணர்வை ஏற்படுத்தலாம்.
4. இரண்டு சகோதரர்களுக்கு இடையேயான சொத்து தகராறுகள் எளிதில் தீர்க்கப்படுமா?
   சகோதரர்களுக்கு இடையேயான சொத்து தகராறு, மாற்றாந்தாய் அல்லது தாய் மற்றும் மகனுக்கு இடையே உள்ள சொத்து தகராறு அனைத்தும் எளிதில் தீர்க்கப்படும். எதிர்காலத்தில் எந்த இடையூறும் ஏற்படாமல் இருக்க நிலத்தின் பதிவேடுகளைப் பின்பற்றவும்.
5. நிலத் தகராறு என்றால் என்ன?
   நிலத் தகராறு என்பது நில உரிமைகள் தொடர்பாக இரண்டு அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட தரப்பினரிடையே ஏற்படும் சண்டையாகும், இது ஒரு குறிப்பிட்ட நிலத்தின் மீது கவனம் செலுத்துகிறது மற்றும் தற்போதுள்ள சட்ட கட்டமைப்பிற்குள் தீர்க்கப்பட முடியும். நிலத் தகராறுகள் ஒரு பெரிய நிலப் போரைக் குறிக்கலாம் அல்லது இல்லாமல் இருக்கலாம்.

ஆ.இர.விஜயஷங்கர்
வெளியீட்டாளர் - அதிரடி சட்டம்